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民泊事業を運営することができる場所は用途地域によって限られている!?やさしく解説します

民泊というと、どこでも運営することができるように考えられていますが、実は民泊を運営することができない地域も存在します。というのも、各自治体が定めている「用途地域」の中で工場が密集している「工業地域」に指定されているエリアでは民泊を運営することができません。この記事では用途地域とは何かということから、あなたの物件の用途地域は何かまでわかりやすく解説していきます。

1.3種類の形態の「民泊」

これまで民泊事業を行う場合、旅館業法で規定される「簡易宿所型民泊」や「特区民泊」として営業する方法がありました。特区民泊とは、東京都大田区、北九州市、新潟市、千葉市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市などの国家戦略特区にて一定の要件を満たせば、様々なしがらみがある旅館業法の適用から除外されるというものです。

そしてもう一つ、2018年6月に施行された民泊新法の下、新たな方法による民泊の営業が可能になりました。民泊新法における民泊は「住宅宿泊事業」と呼ばれ、以下のように定義されています。

台所、浴室、トイレ、洗面設備、寝具のある、人が生活できる家屋に、報酬を得て、継続的に宿泊させる事業

これまではあまり法律上明確ではなかった「民泊」の定義について、一定の指針が示されました。

民泊の3種類の形態について簡単にまとめると、以下の表のようになります。

形態 簡易宿所型民泊 特区民泊 住宅宿泊事業
法律 旅館業法 国家戦略特別区域法施行令 民泊新法
宿泊日数の制限 なし 2泊3日以上の滞在 年間180日以内
用途地域による制限 第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域と3,000㎡以下の第一種住居地域

※各自治体による用途制限の緩和又は強化(条例)あり

基本的に左記と同様。

ただし、各国家戦略特区における独自のルールにより異なる。

工業専用地域以外であれば民泊運営可能。ただし、自治体によっては、住居専用地域での営業は不可としているところもあるので確認が必要。

今回は、民泊営業が可能な地域(用途地域)について、わかりやすく解説していきたいと思います。

2.民泊の営業ができる地域は限られる!?

民泊事業参入の際には、「外国人観光客に人気のあるエリアか」や、「稼働率が上がるか」などを軸に、どのエリアで民泊事業を展開するか検討しがちです。しかし、外国人観光客が多く、高稼働率が見込める場合であっても、都市計画法に定められているホテルや旅館の建築可能なエリアでなければ、民泊の営業を行うことができないという盲点があります。

「用途地域」とは、その名の通り、その土地をどのような街にしていきたいのか、といった目的に合わせて区分した土地の種類のことをいいます。閑静な住宅街なのか、それとも活発な商業地帯を目指すのか、目的はその土地の用途地域によって違います。

例えば、風俗街と一般住居が混在していては街の価値が下がります。民泊で言えば、住居地域に民泊を設置し、外国人観光客が出入りしていると街の秩序が乱れる恐れがあるということも挙げられます。(実際にそうではないと私は考えていますが、、、)このような事態を避けるために、「用途地域」を設定して、同じエリア内に複数の著しく異なる目的の建物が混在しないようにしています。

2-1. 簡易宿所型民泊の場合の用途地域

旅館業法に規定する簡易宿所型民泊の場合の用途地域は、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域及び3,000㎡以下の第一種住居地域のみです。

これら6つの地域であれば、建物の用途を「ホテル、旅館」(旅館業法に基づき営業許可を受けるためには、建物の区分が「ホテル、旅館」であることが必要です)に区分し、旅館業を営むための許可を取得することができます。建物の用途変更に関しては、必要書類が多いため一般的には建築士に頼むことが多いです。

現在あなたが考えている地域がどの用途地域に区分されるかについてはこちらのページから検索することができるので、試してみてください。

2-2. 特区民泊の場合の用途地域

旅館業法の特例、「滞在施設の旅館業法の適用除外」の対象となる特区民泊は、国が指定する「国家戦略特区」の中でのみ認められている民泊のスタイルです。2019年7月末現在、「国家戦略特区」として認められている地域は、東京都大田区、北九州市、新潟市、千葉市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市です。

これらの地域で民泊を運営するための用途地域は基本的に旅館業の場合と同じですが、実際に特区民泊を行う各自治体の条例などで細かく規定されているといった点で異なります。そのため、そもそも特区民泊が可能な自治体なのかということ、物件の所在地が民泊の実施が可能なエリアかどうかといった情報を収集する必要があります(特区民泊を行っているのであれば、各自治体のホームページで確認をすることができます)。

2-3. 住宅宿泊事業の場合の用途制限

2018年6月から正式に運用が始まった民泊新法は、既存の住宅等を宿泊施設として提供するというコンセプトの下で開始されたサービスです。

そのため、先述した簡易宿所型民泊や特区民泊とは異なり、住宅宿泊事業の場合は地域的な制限がなく、建物の用途が「住宅等」であることが第一条件となっています。「住宅等」には、住宅、共同住宅、寄宿舎、長屋が含まれます。地域的な制限がないため、住居専用地域でも民泊の営業が可能です。理論上、工業専用地域以外であれば、どこでも住宅宿泊事業を行うことが可能だということです。

3.民泊の営業ができる地域

旅館業法に基づく民泊なのか(簡易宿所型民泊)、特区民泊なのか、はたまた最新のルールに基づく住宅宿泊事業(民泊新法)なのか…「民泊をやるぞ!」と決めても、実は民泊を営業する手段は一通りではありません。

その物件がどんな物件で(これから物件を決めるのか、それとも既存の住宅を民泊として提供するのか)、立地はどういったところなのか(用途地域が適切か)、建物の構造はどうなっているのか(建物用途)を検討し、最終的にどの手法でアプローチをするのかを決める必要があります。

それぞれ依拠する法律が違う上に、自治体独自のルール(条例)を設けている場合があります。自治体の数だけ民泊の運用ルールがあるといっても過言ではありません。利回り等の経営面だけでなく、手続きのしやすさや条例の視点から、総合的に検討する必要があります。

4.まとめ

いかがでしたか?今回は、民泊を運営する上で考えなければならない必須の条件、「用途地域」について、分かりやすくまとめてみました。

手始めに民泊を始めるとすれば民泊新法に基づく民泊ですから、まずはあなたが考えている民泊物件の用途地域が「工業地域」でないかということから調べてみましょう。