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住宅宿泊管理業者に最低限委託しなければならない内容とは?

6月15日に民泊新法が施行されて、家主不在型の民泊には「住宅宿泊管理業者」に一部管理を委託しなければならなくなりました。私も民泊を運営しており、現在まで一人で運営をしてきました。そのため、運営コストが特にはかからなかったのですが、住宅宿泊管理業者に委託必須となれば運営コストがかかってしまいます。

それであれば、法律で決められた内容のみを委託して安く抑えたいと考えることは自然なことです。そこで今回、住宅宿泊管理業者に最低限委託しなければならない項目についてお話ししていきたいと思います。

1.宿泊者名簿の作成

宿泊者名簿とは、いわゆるホテルでいうフロント業務にあたります。ホテルのフロントでは宿泊者名簿に必ず本人が記入しなければなりません。その理由は、宿泊している宿泊者が、必ず本人である必要があるからです。これは事件や事故が起こった時に、宿泊者と予約者の名前が異なっていると問題がさらに複雑になるからです。

ですから、宿泊者名簿を作るということは、本人確認をしなければならないということでもあります。住宅宿泊管理業者が本人確認を行い、その後宿泊者名簿に記入してもらいます。たいていの場合、鍵の受け渡しを本人確認として行なっている場合がほとんどですので、これらの業務は鍵渡しの際に行うと考えていただけるとイメージしやすいと思います。

この宿泊者名簿ですが、保存期間もあります。宿泊者名簿に記入されてから3年間、また廃業した場合は廃業後5年間は保存しておかなければなりません。これらは一見すると大変そうに見えますが、実際はweb上で済ませてしまうことが多いため、膨大な量の資料を山積みにしておく必要はありません。

2.民泊物件の衛生管理

一時期話題になりましたが、お金を払って泊まった民泊のベットに髪の毛や埃がついていて、清掃されていなかったというクレームが多発しました。きちんとした民泊を運営している私からすると、全ての民泊がそうであるわけではなく、一部だけだということを知ってほしいと思いますが、そのような物件があることも確かです。

そのような物件は日本の民泊レベルを下げるため、改善したいというのが日本政府の意向です。そこで、住宅宿泊管理業者にベットメイキングや水道の水質レベル、その他の衛生環境についてきちんと徹底するようにさせました。そしてそれぞれの民泊物件の衛生状況について行政に一定期間ごとに報告しなければなりません。このようにすることで、不衛生な民泊を根絶することができます。

3.迷惑行為の対応

マンションで民泊を運営している場合によくあるのですが、マンションのエントランスで騒いだり、深夜に窓を開けて騒いで近所迷惑になったりという問題が後を絶ちません。さらに、日本に初めて来た海外の方は多くの場合日本のゴミ分別制度を知りませんし、日本語も読めないためどのようにするべきか分かりません。

その結果、騒ぎごえがうるさい、ゴミ処理が不十分だ、などとクレームを言われる場合が多いです。このようなことを未然に防ぐために、住宅宿泊管理業者は近隣住民への説明や、万一、問題が発生した場合のクレーム受け付け窓口を開設し周知しておかなければなりません。また、上述したように日本語を理解することが難しいゲストのために、多言語に対応したゴミ分別マニュアルなどを作成して、設置しておかなければなりません。

また、何かの問題が起きた時のために近隣住民だけではなく、ゲストからの窓口も設置しています。このようにすることで、ゲストにとっても近隣住民にとっても住みよい民泊運営を行うことができるようになります。

4.行政への報告

4-1.年間180日ルールの徹底

もうすでにご存知だとは思いますが、民泊新法では一般的な民泊は年間180日間までしか運営することができません。この法律を徹底するために、それぞれのホストが委託している住宅宿泊管理業者は毎月、その1ヶ月間で何泊分のゲストを泊めたかということを行政に報告します。

これをすることによってAir bnbでは180日の上限が来てしまったけれど、Home Awayではまだ上限の180日までカウントされていないので、リスティングができるということを防ぐことができます。

この制度がホストにとっては困るものであることは重々承知ですが、年間180日の上限を超えたらマンスリーマンションとして貸し出すなど、様々なビジネスの道があります。180日を超えたからと嘆くのではなく、様々な情報を収集しておくことが大切です。

4-2.民泊設備の適正報告

あなたが民泊の届出番号を取得する際に、消防法の元、消防設備(消火器、煙探知機など)が適切に設置されているかどうかを確認したと思います。それらが民泊を初めて3ヶ月後も1年後も、きちんと設置されていて、動作するかを確認しておかなければなりません。

また、先ほどは消防法を取り上げましたが、他にもドアや窓のサッシなど壊れていないか、宿泊するレベルに値する設備のレベルかどうかを一定期間ごとに確認をします。そレラの確認作業と、その結果の行政への報告義務が住宅宿泊業者にあります。

とは言っても、あなた自身がきちんと設備保全をして、大切に整備、清掃をしてれば何の問題もないので、神経質になる必要はありません。

5.まとめ

このようにして、住宅宿泊管理業者が必要な部分の業務を見てみると、今まであなたがやってきたことの確認作業でしかないのではないでしょうか。ですからきちんと業務をこなしていれば、行政からの指導も入りません。

ただ、これらの業務だけを取り扱っている業者は私が今見ている中ではありません。民泊業務(ゲストとのやりとり、清掃など)の運営代行の一部としてこれらの業務が入っているのではないかなというのが私の見解です。ですから、これらの業務だけを委託することは不可能に近いことかもしれません。

しかし、当サイトでは住宅宿泊管理業者に登録済みの企業と提携をして、これらの業務のみを行うサービスを展開しています。他にはなく、当サイトのみでしか扱っていません。

私もあなたと同じ一人のホストとして、あなたに協力することができたらなと思っています。あなたを含め、みんなで民泊を盛り上げていきましょう!